В конце сентября на XX Международном банковском форуме состоялось выступление Председателя Центрального банка Российской Федерации Эльвиры Набиуллиной. Она заявила, что в ЦБ не видят признаков перегрева рынка недвижимости. Тем не менее, в настоящее время есть дисбалансы, которые регулятор планирует устранить, чтобы сегмент недвижимости был здоровым, а ипотека оставалась качественной.
Опасность возникновения ипотечного пузыря
Резкий рост выдачи ипотечных кредитов может привести не только к решению насущного жилищного вопроса для многих россиян, но и к ипотечному пузырю. Ипотечный пузырь – это ситуация на рынке недвижимости, когда одновременно складываются несколько факторов: растет процент невыплаченных кредитов и заметно снижается цена объектов недвижимости. Одновременно с этим банки продолжают одобрения жилищных займов ненадежным плательщикам, а также увеличивают объёмы кредитования.
Ипотечный пузырь, как правило, имеет несколько стадий формирования:
• рост стоимости жилья;
• снижение процентной ставки по ипотеке, что означает доступность для граждан с невысокими доходами;
• увеличение просроченной задолженности по кредитам;
• уменьшение цены недвижимого имущества как следствие ипотечного кризиса.
Также одним из признаков назревания негативного сценария является резкий рост спекуляций на рынке. Когда большому количеству граждан становятся доступны инвестиции , то многие из них в нашей стране стараются вложить их в «бетон». Россияне, покупая квадратные метры, надеются на сохранение и даже преумножение вложенных средств, считая, что недвижимость всегда дорожает. Однако в данном случае это может привести к противоположному эффекту.
Ведь уже этим летом, согласно исследованию Аналитического центра Домклик, дисбаланс между первичным и вторичным рынком составлял более 40%. Средняя цена квадратного метра в новостройках составляет более 133,5 тысяч рублей, а вторичное жилье стоит около 95 тысяч рублей. Этот дисбаланс начал образовываться в 2017 году, на тот момент разница составляла всего 9%. В 2018 году она увеличилась до 13%, в 2021 году, после введения льготной ипотеки на первичное жилье, перекос был уже на уровне 29%.
В ЦБ признают, что цена на новостройки переоценена, и в случае дефолта заемщика, стоимости его недвижимости не хватит для покрытия потерь, ведь он будет продавать недвижимость уже на вторичном рынке где цена на 40% ниже. То есть, если гражданин берет квартиру в ипотеку у банка, а потом оказывается в ситуации, когда он не в состоянии по ней платить, то при продаже ему придется продавать свою недвижимость с очень большим дисконтом.
Показатель долговой нагрузки — не показатель
Значительным риском является рост доли ипотечных кредитов низкого качества. Банки все чаще выдают займы высокозакредитованным россиянам. В финансовых организациях часто используют один из основных критериев, влияющих на решение — показатель долговой нагрузки (ПДН). ПДН — коэффициент, который отображает взаимосвязь между ежемесячными платежами и доходом заёмщика в месяц.
В разных банках различные стандарты ПДН. Считается, что ПДН ниже 50% считается оптимальным. То есть заемщик расходует на погашение кредитов меньше половины своего дохода. В таком случае можно получить кредит на наиболее выгодных условиях. Ситуация осложняется тем, что банки все чаще стали выдавать ипотечные займы клиентам, с показатель долговой нагрузки выше 80 %. По данным ЦБ более 40% выданных жилищных кредитов приходится на заемщиков, ПДН у которых превышает 80%.
Для уменьшения размера платежа по ипотеке в условиях роста цен на недвижимость банки увеличивают срок кредитования. Во второй половине 2022 года объем выданных кредитов на срок 30 лет и более достиг 40%, при том, что годом ранее доля таких кредитов составляла менее 20%. Банки в стремлении получить прибыль готовы «закрывать глаза» на платежеспособность заемщика. Качество выданных займов стремительно снижается.
За август 2023 года объем выданных ипотечных кредитов превысил 849 млрд. рублей. Такого высокого показателя не было никогда. За год рост составил более 85,5%. А по предварительным прогнозам показатель за сентябрь текущего года превысит 1 трлн. рублей.
В ЦБ говорят, что с одной стороны рост ипотечного кредитования — это хорошо, но с другой, граждане стремятся побыстрее взять кредит, не накопив достаточную сумму на первоначальный взнос, подходя к данному решению не в лучшей финансовой форме. Основной причиной тому является рост ставки ЦБ и ожидание очередного подъема ключевой ставки. С 2021 года доля кредитов с низким первым взносом, до 20%, выросла на 15 процентных пунктов (до 63%) в сегменте новостроек и на 10 п.п. (до 44%) на готовое жилье.
Регулятор же в свою очередь пытается как-то выправить ситуацию, вводя с 1 октября запретительные надбавки на капитал для выдачи с низким первоначальным взносом (до 20%) и заёмщикам с ПДН от 80%. В Министерстве финансов в свою очередь планируют завершить программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, заменив её мерами точечной поддержки.
«Больного нельзя всегда кормить таблетками, так же и здесь нужно постепенно уходить от тотального субсидирования. В прошлом году, когда принималось решение о продлении, задача была — дать рынку время плавно перейти к рыночным условиям, чтобы все знали, что 1 июля 2024 года программы прекратят свое действие. Ровно эта дата зафиксирована на текущий день. Наша позиция такая, что программы должны завершить свое действие в установленный срок, но при этом мы продолжим вести дискуссию по точечным мерам поддержки», — отметил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Алексея Яковлева.
Принятые меры не могут служить гарантией улучшения ситуации. В нашей стране можно найти ряд лазеек, которые позволят застройщикам и банкам продолжить зарабатывать, такие как низкие ставки не на весь срок кредита, вознаграждение от продавца недвижимости за факт снижения процентной ставки по кредиту и различные виды кэшбеков.
Что же будет, если негативный сценарий возобладает?
В случае падения реальных доходов населения и высокой безработицы увеличится количество дефолтов, а это повлечет за собой снижение цен на жильё. Подобные случаи уже были в 2007-2008 и 2014-2015 годах. Тогда дисконт на недвижимость колебался в районе от 5% до 12%. Однако в те времена и близко не было такой зависимости от ипотечного кредитования.
Банки, принимая на баланс дефолтное жилье будут терять процентный доход, продолжая тем временем платить высокие проценты по привлеченным депозитам. Продажа дефолтной недвижимости увеличит ее долю на рынке и приведет к еще большому спаду цен. В итоге данное снижение сильно ударит по обычным гражданам, которые приобрели жилье по перегретым ценам. Они окажутся в кризисной ситуации, потеряв первоначальный взнос, квартиру и имея долг перед банком. При данном сценарии со значительными убытками столкнутся застройщики, а затем и банки, которые перенесут свои убытки на всю экономику страны.
Программа льготной ипотеки с господдержкой, введенная в 2020 году, утверждалась как антикризисная мера. За счет более низкой ставки программа должна была повысить доступность жилья, поддержать строительную отрасль и привлечь на рынок новых покупателей квартир. Данная программа разогнала цены за квадратный метр практически вдвое. А если учитывать реальные доходы населения, то доступность жилья для большинства россиян вовсе упала. По факту льготная ипотека помогла лишь застройщикам, создав видимость помощи для граждан. В настоящее время ЦБ планирует пристально следить за сложившейся ситуацией. Насколько меры, принятые регулятором, окажутся эффективны покажет время.
Автор: Виктор Артамонов
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов публикаций
Изображение от xb100 на Freepik
Поделиться в сетях:
